土地を活かす17種類の活用法と大切な3つのポイント
所有する遊休地を上手く活用する方法や、その検討方法についてどうすればよいか悩んでいませんか？
資産活用の観点において、「遊休地」をそのままの状態での状態で放置し続けることは非常にデメリットが多く最悪の状態といえます。
市場性や法規制等の観点から、全ての土地が必ずしも有効活用できるわけではありませんが、真剣に検討を進めていけば、大概の土地で上手い活用方法が見つかるものです。
もし、未検討のまま「遊休地」として放置されている不良資産があるようであれば、この機会に上手い活用方法はないか可能性を検討すべきです。
このページでは、これまで土地有効活用のコンサルティングを業務として300人以上の土地オーナーの最適な土地有効活用について支援をしてきた筆者が、「遊休地は活用すべき理由」から「賢い活用方法と押さえておくべき重要ポイント」まで、以下の流れに沿ってご紹介します。
遊休地は積極的に活用すべき6つの理由
遊休地を有効活用するための4タイプ17種類の土地活用方法
代表的な遊休地の活用事例5つ
遊休地の有効活用で後悔しないために大切な3つのポイント
最適な活用法を専門家へ相談する際の2つのポイント
このページをすべて読めば、「遊休地の有効活用」についての理解が深まり、「自分にとってベストな土地活用」の検討に向けて、自信を持って第一歩を踏み出していただけるようになるでしょう。
土地活用が初めてで難しく感じる方は、このページを読んで大枠のイメージを持ったら、まずは複数の専門家に意見を聞くことをおすすめします。その際に大事な注意点があり、建築会社や不動産会社等に直接電話をすることは絶対にやめましょう。なぜなら、この業界では電話をとった人が担当になるという慣習があるため、土地活用の専門家ではないレベルの低い担当がついてしまう・・・ということになりかねません。確実に複数業者の専門担当者と連絡を取りたい方は、NTTが運営する「HOME4U土地活用」などの信頼できる一括登録サイトを利用して、専門担当者からの連絡を待つことをおすすめします。
「HOME4U土地活用」公式ページ: https://www.home4u.co.jp/
1. 遊休地は積極的に活用すべき6つの理由
遊休地は以下の6つの理由から積極的に活用すべきです。
きちんと管理しておかないと近隣クレームや犯罪等のリスクが高くなる
管理コストがかかる（点検に行く工数・除草・ゴミの撤去等）
もっているだけで税金がかかる
活用方法によっては税金が安くなる
収入が得られる
上手く活用できていると資産価値が高くなる
活用されていない土地は税金や管理等のコストが掛かるだけの単なる「不良資産」となってしまいますが、積極的に活用することで大きなメリットが得られる可能性があります。
以下それぞれについて解説していきます。
1-1. きちんと管理しておかないと近隣クレームや犯罪等のリスクが高くなる
遊休地の最大のデメリットとして絶対に避けたい項目としては「犯罪の温床になってしまう」ということです。
遊休地はきちんと管理していないと、敷地が雑草等で荒れてしまったり、建物が荒廃してしまい、人目につきにくい荒地ではゴミの不法投棄等の犯罪の温床となってしまう可能性が高くなります。
また、景観を乱す原因になったり、害虫の発生等で近隣クレームの種になることや、子供が不用意に侵入して怪我をしてしまう等、遊休地を放置することによるリスクは計り知れません。
1-2. 管理コストがかかる（点検に行く工数・除草・ゴミの撤去等）
前項の理由から、遊休地をそのままにしておくのであれば、きちんと管理して綺麗で安全な状態にしておく責任がありますが、そのためには現地まで点検に行き、状況によっては除草やゴミの撤去、建物の除去が必要といった手間とコストが掛かります。
近くに住んでいる場合であればまだしも、所有遊休地が遠方にある場合などでは現実的に自分できちんとした管理をするのは困難で、現地の業者に管理委託する必要もでてきます。
1-3. もっているだけで税金がかかる
不動産は所有しているだけで、毎年固定資産税や都市計画税といった税金が掛かります。
地方自治体によっても異なりますが、概ね以下のような決して安くない税金を毎年払う必要があります。
固定資産税：土地と建物の評価額×1.4%
都市計画税：土地と建物の評価額×0.3%
例：坪20万円の100坪の更地の場合 20万×100坪＝2000万（評価額）×1.7%（合計税率）＝34万（年間税額）
何も生み出さない土地に毎年何十万円もの税金を払うのは非常に勿体ないことです。
1-4. 活用方法によっては税金が安くなる
前項でご説明した固定資産税や都市計画税は、人が住むための「住居系の建物建築による土地活用」を行うことで大幅に安くなる優遇措置があります。
住居系の建物建築による土地活用を行なった場合の土地に対する優遇（※平成29年度時点）
固定資産税（土地）：戸数×200㎡以下の部分は1/6に、超える部分は1/3に減額
都市計画税（土地）：戸数×200㎡以下の部分は1/3に、超える部分は2/3に減額
固定資産税（家屋）：一定の条件を満たした場合、最大5年間1/2に減額
上手く活用することで大幅に節税することも可能です。
1-5. 収入が得られる
当然のことながら、上手く土地活用することでその土地から収入を得ることができます。
前項の節税効果と併せて相乗効果が得られれば、マイナスの資産から大きなプラス収益を得られる可能性もあります。
また、たとえ活用後の収支がトントン程度であったとしても、現時点の税金分のマイナスを考えればメリットがあることになります。
そのため、様々な土地活用の可能性を検討し、「最低でも土地の税金はその土地に稼がせる」という発想を持つことが大切です。
1-6. 上手く活用できていると資産価値が高くなる
土地はどのような活用が可能かがわからないうちは、堅めに見積もられて資産価値は低く評価されがちですが、その土地の可能性を最大限に活かし上手く活用できている状態であれば、その土地の最高の価値で評価されます。
逆に下手な活用をしてしまうと、その土地のポテンシャルを最大限に活かせていないということから低く評価されてしまうこともありますので、きちんとした専門家に相談しながら最適な活用を行うことが大切です。
資産価値が高くなれば、相続等で将来的な売却が必要な場合等でも有利になりますので、やはり積極的に活用すべきと言えます。